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被叫停的“0元购铺”与酝酿中的“7折员工房”:中国恒大降负债招数频出

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“三道红线”的威力在龙头房企身上逐渐显现。为了在规定期限内完成“降负债”的任务,中国恒大正采取各种“创新”方式来回笼资金。

2021年1月5日,市场消息传出,中国恒大推出“0元购铺”的促销活动,自2021年1月1日起,凡是认购恒大集团所有项目商铺的客户,于2021年1月31日前回清全款,可享受十年返还总房款的重大优惠政策。

这一消息引发外界的热议,但很快就被叫停。恒大有关人士向21世纪经济报道表示,恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业,对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。目前该清尾活动已结束。

事实上,21世纪经济报道独家了解到,“0元购铺”只是恒大在近期推出的促销措施之一,该公司在近期还组织了“7折员工购房”的活动,其附加条件同样是在规定期限内付清全款。

种种举措都显示出,恒大这家销售规模庞大的房企在积极主动地应对债务问题。恒大已经渡过了“战投到期”这一最难的关卡,选择在销售端持续发力,更能够显示出它的决心。

回笼资金再出招

中国恒大或许是行业之中最擅于通过打折方式来促销卖房的房企。

2020年,中国恒大多次祭出“打折卖房”的招数。例如在年初疫情期间,中国恒大通过“75折卖房”加之网上销售的方式,在其他房企业绩受到影响时一枝独秀,2020年第一季度,恒大实现销售额1465亿,同比增长23%。

即便像恒大这样频繁促销的房企,“0元购铺”依然算是“出格”的营销方式。恒大“0元购铺”的具体返还方式是,2021年1月31日前付清全款,于2022年开始每年返还总房款的10%,分十年返还客户所有的购房款。

从恒大各城市公司公布的消息来看,这一营销活动全国多地均有参与,例如恒大深圳公司、湖南公司和四川公司等,都有项目参与。

许多购房者也为此心动不已。21世纪经济报道记者所在的多个购房群内,时不时都有购房者询问恒大这一方式是否值得投资。一名购房者告诉21世纪经济报道,这种方式就相当于“无息贷款”,也存在“买完,租不出去”的可能,需要慎重考虑。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强则认为,第一,恒大又在“营销战”上先声夺人了,传播的广度上拿捏得很准;第二,如果每年能按期返还10%,对投资者来说,还是不错的投资机会,当然,买哪里,怎么选,考验的就是投资者个人的眼光了。因为几年之后不同地方的商铺,收益肯定会有差别。

事实上,这只是恒大近期促销活动的一项。另外一项具有吸引力的是“7折员工房”的购房活动,两名以上恒大区域公司的员工向21世纪经济报道确认了这项促销计划的存在。“30天内还完全款,全国楼盘都有参与,具体细则还不确定。”一名恒大区域公司的员工表示。

尽管恒大经常打出“75折购房”的旗号,但真正“7折”的情况并不多见。一名在恒大工作多年的员工指出,“(之前)没搞过(类似的)购房活动,有员工折扣,但只有部分时候有尾盘的时候才有(大折扣),5折都有,但很难搞到。”

“降负债”不遗余力

恒大的营销“组合拳”,业界普遍的观点都认为,最主要的原因在于通过这种方式来“回笼资金”以更快地改善资金面。

过去几年,“高负债”一直是悬在恒大头上的达摩克利斯之剑。

恒大过去在战略上进行了多次调整,例如2018年,恒大表示将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经模式转变;2020年,恒大提出将实施“高增长、控规模、降负债”的新战略,以上的战略安排,显示出恒大认识到公司发展的瓶颈所在。

尽管如此,恒大的负债水平在“三道红线”新规到来之前,并没有十分明显的改善。恒大2020年年中报显示,截至2020年6月30日,恒大总负债达1.98万亿元,同比增长13.08%;资产负债率为86.24%,净负债率也达到127.3%。

不过,进入2020年下半年,随着“三道红线”新规的正式推出,恒大在“降负债”之上,也变得更加严肃认真。

在2020年恒大年中业绩会上,恒大总裁夏海钧表态称,将以最大决心、最大力度降负债:一要继续加大销售及销售回款,下半年力争回款3800亿;二要严控土地储备规模,实现土储负增长;三要逐步分拆优质资产上市,进一步增加净资产,推动负债率进一步下降。

夏海钧这番喊话绝无戏言,恒大在之后的数个月之中,一直有条不紊地推进“降负债”的策略,至今成效初显。

据恒大方面提供的最新消息,自去年3月宣布实施新战略以来,恒大在9个月时间内实现了有息负债下降1578亿元。此外,恒大今天还表示,其2021年销售目标为7500亿元,有息负债将再下降1500亿元。

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